Quando se compra um imóvel na planta, pensando em continuar o financiamento pós entrega o comprador geralmente encontra opções que o deixa em grandes duvidas:
OPTAR PELO FINANCIAMENTO BANCARIO INDICADO PELA CONSTRUTORA?
FINANCIAR COM O BANCO, OU FINANCEIRA QUE JÁ É CLIENTE?
FINANCIAR DIRETO COM A CONSTRUTORA?
Então resolvi deixar aqui minhas impressões a respeito desse dilema:
O financiamento bancário é sempre o mais indicado e com menor taxa de jurus nos casos, de primeiro imóvel (ou 1º da região onde mora); onde o imóvel tenha no valor inferior à R$ 500.000,00. Pois será financiado pelo Sistema Financiamento Habitacional- SFH, que utiliza recursos da poupança e do FGTS. E seus juros são menores que 12% a.a. Para utilizar esse recurso você não precisa utilizar o seu FGTS(nem ter), e o financiamento é geralmente de 80% o valor do imóvel. Esse recurso é utilizado por todos os bancos, não sendo necessário você utilizar o banco credenciado pela construtora para a transação, tal pouco a caixa econômica, se o seu banco lhe der uma taxa de juros menor ou mais segurança e facilidade na hora de fechar o financiamento a melhor opção é ele, e centralizar suas contas.
Já para imóveis que ultrapassem o valor de R$ 500.000,00 ás opções são um pouco diferentes e nesse caso a analise tem que serbem mais criteriosa pois:
Financiamentos para valores acima de R$500.000,00 utiliza o Sistema Financiamento Imobiliário – SFI que utiliza recursos de securitizadoras e entidades abertas e fechadas de previdência complementar através dos lastros imobiliários. Ele financia geralmente apenas 60% do valor do imóvel, pode ser para pessoa física ou jurídica, que tenha um ou mais imóveis, só que seu juros pode ser superior à 12% a.a e a tabela pode ser PRICE ou SAC e ai entra um grande detalhe.
A tabela SAC- sistema de amortização constante, a parcela de amortização da dívida é calculada tomando por base o total da dívida (Saldo devedor) dividido pelo prazo do financiamento, como um percentual fixo da dívida, desta forma é considerado um sistema linear. No SAC a prestação inicial é um pouco maior que na Tabela Price, pois o valor que é pago da dívida (amortização) é maior, assim, você estará liquidando mais da dívida desde o inicio do financiamento e pagando menos juros ao longo de contrato.
A tabela Price- Ao contrário do sistema SAC onde a amortização é igual, tem todas as prestações iguais, porém com amortizações da divida inferiores no início do contrato. Este sistema seria ideal se não existe no financiamento imobiliário a figura do indexador da prestação (índices: TR, TJLP, INCC, CUB, IGPM, etc). Esses indexadores poderão aumentar com o longo do período, deixando um resíduo no final da quitação do contrato que poderá ser negociado. Por isso nesse sistema você estará mais exposto a aumentos de inflação, desaceleração do crescimento etc.
Por essas variáveis. É importante você recorrer a seu banco para conhecer as suas taxas, e facilidades de aprovação de credito para seus clientes, mas, vale a pena saber se a construtora fez alguma parceria com alguma instituição bancaria para o seu empreendimento. E não se seduzir por prestações pequenas iniciais- tabela PRICE, a menos que seu contrato não ultrapasse o limite de 60 meses, optando então pela tabela SAC
E sobra ainda a opção de negociar a divida com a própria construtora já que os juros do banco poderão passar de 12%a.a e os da construtora geralmente são fixados em 12% a.a+IGPM, forma tabela PRICE.
È necessário ter muita cautela para entender como funciona esse financiamento. Pela construtora não ser um agente financeiro e não ter como principal atividade emprestar dinheiro, ela cobra caro por esse risco. A tabela utilizada por ela sempre será a PRICE e mais o IGPM, que é variável. Por isso suas prestações sempre iram aumentar mais que uma prestação bancaria, já que a tabela utiliza a prestação fixa, porém o IGPM é acrescido todo mês ao valor da prestação, no sistema geralmente de juros composto. Por tanto essa opção só pode ser avaliada se o financiamento for em curtíssimo prazo, menor ou igual a 48 meses e o financiamento bancário tiver juros maior que 16%a.a. e o IGPM estiver em baixa por no mínimo 15 meses.
Espero que tenha ajudado obrigada pelos acessos, e em caso de duvidas entrem em contato
Abraços
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