Diminuição dos juros e o setor imobiliário

A diminuição dos juros bancários  junto com a diminuição da taxa Selic e a continuidade do sistema do parcelamento a longo prazo formam um cenário dos mais positivos para o crédito imobiliário que necessita de várias medidas para  se tornar uma forma saudável e interessante de aquisição de um imóvel pelos principais motivos que listo abaixo:

Com o custo mais baixo é possível pedir dinheiro pagando parcelas menores ou durante um menor tempo. Assim, amortiza-se mais a divida, sanando-a com menos tempo e pagando o mesmo valor mensal.

Como o limite comum estabelecidos pelos bancos para conceder crédito imobiliário é em média um comprometimento mensal de 25% a 30% da renda bruta comprovada,  é possível com os mesmos ganhos ter a liberação de um valor mais alto de financiamento.  Esse fator é muito positivo para adequar os valores financiáveis à realidade atual do valor do imóvel sem contudo diminuir as exigências de liquidez que é tão importante, principalmente quando analisamos que o endividamento com a aquisição de um imóvel pode se estender entre 10 a 30 anos, geralmente.

Outro fator importante: pagando um valor um pouco maior das parcelas, sem contudo, comprometer o limite de crédito é possível  financiar o imóvel durante um menor tempo.

Um outro ponto positivo indireto é que por a taxa Selic estar menor,  a aplicação em poupança acaba sendo mais rentável que aplicar, por exemplo, em títulos do tesouro nacional ou mesmo em renda fixa, isto atrai mais aplicações em poupança. O dinheiro concedido pelos bancos para empréstimo imobiliário (exclusivamente) vem em boa parte das aplicações em poupança e em outra parte do FGTS, quanto maior a poupança do Brasil mais dinheiro os bancos terão para manter o financiamento imobiliário sem utilizar outras linhas de crédito, mais caras. O mesmo não acontece com outros tipos de empréstimo (financiamento automobilístico, empréstimos pessoais, etc), pois eles não utilizam recursos da poupança ou do FGTS.

Exemplo de financiamento:

Com uma renda de R$12.000,00 usando o simulador dos bancos: Caixa Econômica, Bradesco e Itaú, chegamos aos seguintes cálculos:

A compra de um imóvel novo de R$500.000,00, usando linha de crédito do FGTS com prazo de 360 meses e 240 meses para pagamento chegou-se ao seguinte resultado:

Caixa Econômica Federal: em 360 meses

Valor financiado R$ 348.332,75 (69,67% do imóvel)

Com prestação inicial de R$ 3.592,47

Taxa de juros nominal de 8,66% a.a. e efetiva de 9,01%

Se o financiamento fosse no período de 240 meses com a mesma renda o valor financiado seria R$ 306.404,55 (61,28% do imóvel) e a prestação ficaria em R$ 3.594,15

No Bradesco
 Com os mesmos requisitos para um financiamento com a mesma renda de R$12.000,00 mensais em 360 meses, o valor financiado seria de R$319.113,68 com a primeira prestação no valor R$3.670,41 e taxas nominais de 10,5% ao ano e efetivas de 11,18%

Já em 240 meses o financiamento cairia para R$ 283.718,43 com prestações de R$3.665,06

No caso do Itaú
com a simulação com as mesmas características utilizadas nos demais bancos (R$12.000,00 como parâmetro de renda) o valor a ser financiado em 360 meses para um imóvel de R$500.000,00 ficaria em R$ 356.406,88 (71,28% do valor do imóvel ) a 1º prestação no valor de R$ 4.200,00 com taxas nominais de 11% e efetivas de 11,53% ao ano.

No prazo de 240 meses o banco permitiu financiar R$ 310.000,00 com a 1ª prestação no valor de R$4.093,59

As simulações foram feitas no dia 25/04/2012.

Com esse cenário percebemos não só a diferença do valor dos juros sobre as prestações, mas que também é necessário garimpar o melhor financiamento e as melhores taxas principalmente nesse momento em que os bancos estão em processo de adesão ao programa de redução das taxas para financiamento.  Nesse sentido, o corretor de imóveis e agências imobiliárias, que convivem diariamente com a busca de crédito imobiliário, devem ser os melhores conselheiros na busca pela linha de financiamento mais indicada (é importante que a imobiliária não seja vinculada a uma instituição bancária para não viciar sua análise. Esse serviço poderá ser cobrado à parte do valor da intermediação imobiliária, mas esta não é uma prática costumeira).

Coleta seletiva em condomínios

Estive há poucos dias no Rio de Janeiro onde uma das notícias mais comentadas pelos cariocas é a antecipação do fechamento do aterro sanitário de Gramacho ( que na prática é um lixão, popularizado por ser um dos cenários da atual novela das 20h da Globo, Avenida Brasil). A desativação do local acontecerá dia 22 de abril e a previsão é que em 2014 a prefeitura do Rio adote a coleta seletiva, contribuindo assim para a reciclagem, melhoria da qualidade de vida, etc. Enquanto a mídia e defensores públicos entre outros estão discutindo alternativas para os atuais catadores de Gramacho com o objetivo de profissionaliza-los para a nova realidade - além de alternativas financeiras para garantir a subsistência até 2014 - a população está dividida entre os alegres por começarem a contribuir de forma efetiva com a preservação ambientalista e preocupados por morarem em locais despreparados para essa nova realidade. A maioria dos condomínios, mesmo os que ainda estão em fase de lançamento e previsão de construção, sejam residências, comerciais ou industriais não contemplam em seus projetos coleta seletiva de lixo. Minha empresa, a Zagra, faz o planejamento imobiliário e incentivamos nossos clientes a implementarem seus projetos para essa realidade. Essa solução pode garantir a modernidade de um projeto e ajudar na preservação ambiental de forma simples e barata. Lembrem na hora da compra de um bem durável, como é o caso do imóvel, que mesmo de forma lenta, mudanças comportamentais de uma sociedade e da gestão pública, acontecem ao longo do tempo e um imóvel para continuar valorizado necessita ser um projeto que esteja preparado para se moldar ao futuro e ser agradável no presente. Uma bom exemplo dessa realidade é o Ecodesign-Calhau, projeto planejado pela Zagra. O empreendimento dispõe de coleta seletiva não só no depósito de lixo do condomínio, como também nos andares. Isso faz com que o processo de seleção de lixo possa acontecer de forma simples a partir da residência e em todo o percurso, além de não onerar a folha do condomínio com maior número de funcionários para o processo.  Mas é preciso sim que a comunidade habitante nos edifícios tenha uma consciência ambiental adequada.

A manutenção de um bem imóvel tem que ser levada a sério

Você já pensou em comprar um carro e nunca o levar para revisão? Estaria correndo sérios perigos se isso acontecesse, pois além de depreciá-lo mais rapidamente correria o risco de ter gastos estratosféricos na hora em que o bem apresetasse um problema... Porém esse pensamento não é o mesmo de 20 anos atrás, quando a massa populacional começou a possuir automóveis. Nessa época era comum não buscar os serviços de revisão, aliás todo mundo dizia-se entendedor de mecânica automobilística.

Esses descuidos negligentes ainda acontecem com os bens imóveis.  Mais de 90% dos proprietários de imóveis brasileiros de todas as classes sócias não se preocupam com a manutenção preventiva. E não estou exagerando quando falamos em percentuais tão altos. Um exemplo disso é a rede hoteleira do Brasil, atualmente criticada pela FIFA com toda razão. São empreendimentos com pouca idade, mas com características físicas velhas,  que nunca param por uma semana sequer suas operações para cuidados e manutenções adequadas.

Mas a maior parte do descuido na hora de fazer revisões preventivas no imóvel se dá por falta de informação, uma vez que a maioria dos problemas começam de forma silenciosa, não apresentando sinais durante muito tempo, por isso são difíceis de serem lembrados no dia a dia.

 O cuidado preventivo é vital para uma longa durabilidade do bem, uma menor depreciação ao longo do tempo até mesmo uma valorização acima da média, maior conforto e um ambiente mais saudável, diminuição de gastos como elétricos, hidráulicos, etc.

Segue algumas dicas para manter seu imóvel sempre em dias e rentável:

1-      Revise a parte elétrica pelo menos de 5 em 5 anos;

2-      Fique atento a sinais de vazamentos, e desgastes de borrachas nos encaixes hidráulicos (as borrachas tem uma vida útil muito menor que a canalização, e vazamentos comprometem não só o aumento nos gastos hidráulicos mais também pode haver um comprometimento na estrutura do imóvel).

3-      Pinte o imóvel pelo menos de 3 em 3 anos.

4-      Revise os telhados antes dos períodos chuvosos.

5-      Se você possui imóveis alugados, envie um técnico para avaliar as condições físicas de seu bem pelo menos em intervalos de 2 anos (lembre-se seu inquilino usará o imóvel por menos tempo que você quer manter seu patrimônio), algumas imobiliárias disponibilizam esse serviço, a Zagra Soluções Imobiliária faz uma revisão na carteira de imóveis de seus clientes anualmente.

Cuidados simples, e periódicos saem muito mais barato quando comparamos a reformas de urgências, ou a depreciação causada pelo mau uso do bem.

As incorporadoras e construtoras atualmente entregam aos novos proprietários um manual de uso do imóvel, esteja atento a ele na hora de receber seu imóvel (se esse for seu caso) lá você terá a garantia de todas as estruturas.

Calçamento, de São Luís do MA

São Luís é uma cidade onde chove seis meses ao ano. Mas, mesmo sendo uma realidade vivenciada anualmente, ao sinalizar o inicio dessa temporada todos se espantam um pouco, e deixam de fazer varias coisas, às vezes por receio de sair de casa e enfrentar o inconveniente de chegar a um lugar todo molhado e etc. Mas existem outros grandes problemas. A estrutura da cidade está completamente desapropriada para as chuvas, com pontos de alagamentos em todas as avenidas, além dos calçamentos irregulares e precários, que a todo momento causam inconvenientes. Como se sane o período de chuva é sentido por todos.

Então, o que fazer para melhorar essa estrutura?

Darei um exemplo de uma realidade enfrentada, e como poderia ser solucionada

Em um Sábado, fui a um salão super prestigiado de São Luís, para me preparar para um casamento, quando já estava lá começou uma chuva inesperada e muito forte. Ainda dentro do estabelecimento comecei a perceber pessoas chegando e tendo que se secar com as toalhas do salão e uma pequena fila na porta. Como não havia ido de carro, e sim de carona com meu marido, aguardei ele chegar, e minha saída foi mais tranqüila, porém estava de sandálias descartáveis, e a recepcionista do estabelecimento muito prestativa me acompanhou com um guarda chuva, porém o calçamento do local estava super precário, cheio de ondulações, buraco, poeira, e muitas poças de água tudo isso a menos de um metro de uma linda porta de vidro, que separa o salão da triste realidade da nossa capital, que prioriza os carros, em detrimento do pedestre.

Essa triste realidade é muito simples de ser mudada, e igualmente barata, necessita de ação e continuidade. Jardinar e arborizar adequadamente as calçadas do imóvel de forma inteligente para gerar sombra ao pedestre, com distinção da área de circulação de veículos e de áreas para estacionamento, faz muita diferença na hora de escolher onde ir. E isso afeta diretamente a capacidade de venda e aluguel de seu ponto comercial.


Um triste retrato da realidade de São Luis são:

Lagoa da Jansen, um dos grandes pontos turísticos da cidade, seu entorno totalmente voltado ao comércio, porém se olharmos em volta vamos constatar que não existe calçamento acessível a ninguém. Assim, é necessário irmos para o calçadão da própria lagoa para se caminhar na região, diminuindo muito impacto positivo de estabelecimentos naquela região, que em virtude disso necessitam de grandes áreas de estacionamento rápido e praticamente em frente a seus estabelecimentos, diminuindo muito a visibilidade dos pontos comerciais, além de ser um local que perde muito um grande nicho de mercado: a melhor idade, assim também como os portadores de necessidades especiais.

 

Sabemos que o poder público, em especial a prefeitura tem a obrigação de fiscalizar e urbanizar as vias públicas, porém sabemos que esperar essas ações acontecerem é quase utópico o que provoca perda de valorização de Imóveis, descontentamento de clientes, e uma cidade mais feia e desorganizada. Esta na hora de arregaçarmos as mangas e fazermos cada um a sua parte!

Panorama do mercado imobiliário em 2012 e nos próximos anos.

                O ano começou com a luz amarela para o mercado imobiliário? Existe uma crise se instalando no Brasil? O que fazer com investimentos no setor?

                Essas e outras perguntas foram feitas quando na 1ª edição do ano da revista exame (publicação da editora Abril) que tratava de investimentos para 2012 não saiu nenhuma linha sobre o setor, porém o periódico dedicou sua 2ª edição para falar apenas sobre o assunto, o setor imobiliário e suas expectativas a partir de 2012.

                Com uma chamada de capa que agrada em especial os céticos do setor: IMOVEL, UM MERCADO SOB SUSPEITA, mas um conteúdo que agrada e muito à consumidores atentos, investidores, incorporadores e construtores. A edição 1.010 da Exame mostrou que o mercado imobiliário, o terceiro setor que mais contribui para o PIB, e um dos principais a movimentar a economia do país (pois gera riqueza para todos os níveis sociais, além de uma extensa cadeia como: cimento, material elétrico, vidraçarias, imobiliárias, movelaria, etc), ainda tem muito para crescer!

Motivos para atenção:

                O ano de 2011 foi o pior ano para o mercado desde 2007,  o principal motivo para a desaceleração foi que o período de 2011 foi de entrega dos primeiros empreendimentos das incorporadoras que se arriscaram na expansão do negocio, saindo de suas regiões de origem para se aventurarem em outras praças. Incentivadas pela grande demanda e falta de concorrência local, além dos grandes montantes obtidos pela abertura de bolsa, as incorporadoras sem exceção se depararam com uma falta de planejamento de crescimento de cidades como São Luís, onde não existe infraestrutura de saneamento básico a toda a cidade, lentidão do poder publico e ainda na distorção de seus planos de negócios, com isto  tiveram problemas de atraso em obra: exemplos como a ABYARA que iniciou um projeto o Vitte, e com a crise financeira mundial foi vendida, e para a PDG que esta à um ano com a obra atrasada, ou o da Cyrela, que na época da venda garantia o prazo de entrega do Farol da Ilha, e apenas nesse mês esta concluindo a ultima fase do projeto que deveria ter sido entregue em julho de 2010. A casos ainda de incorporadoras que entregaram seus imóveis, porém estão enfrentando problemas com o saneamento dos condomínios, legalização do empreendimento e até falta de acabamento como é o caso do projeto Grand Park, incorporado pela Gafisa em parceira com a Franere.

                Em todos os casos citados acima as incorporadoras pecaram pela falta de planejamento, de previsão de riscos, desconhecimento das legislações locais de cada região, e excesso de confiança. Tudo isso proporcionou ao mercado um excesso de desconfiança, ações de incorporadoras despencando no mercado da bolsa, investidores arredios e o pior uma grande dor de cabeça aos compradores, que hoje estão tendo que se readequar com a realidade de seus sonhos.

                O importante é que o problema que o mercado esta enfrentando hoje, nem de longe tem haver com o enfrentado em 1999 quando a Encol, na época maior incorporadora da américa latina que estava em 69 cidades evaporou com o sonho e o dinheiro de mais de 42mil clientes. Hoje as leis são mais rigorosas e as politicas de credito para as incorporadoras (mais de 80% das obras em andamento no país recorrem a credito para a incorporação) exigem que as construções estejam sob regime de SPE ou Patrimônio de afetação, garantindo solvência por empreendimento.

A adequação do mercado em nada tem haver com os valores dos imóveis, que apesar de ter diminuído o ritmo de crescimento, ainda esta bem inferior aos dos seus vizinhos da américa latina, assim como também 3,5 vezes menor que os emergentes Russia e India, e com a mais valia de estar experimentando pela primeira vez a relevância de consumo em todas as classes.s

Não há risco de enfrentarmos uma crise como a enfrentada recentemente pelos Estados Unidos e Europa, onde a Bolha ainda esta deixando um gosto amargo para a economia mundial, por que as politicas de credito imobiliário ao mutuário no Brasil continuam bastante restritivas, a participação do crédito imobiliário no PIB brasileiro são irrisórios 5%. Acompanhado com um período de crescimento econômico e ascensão de classes.

Por tudo isso não é romântico dizer que o setor imobiliário ainda tem muitos anos de crescimento pela frente. O período de 2011/2012 servirá para empresas terem mais cuidados com seus consumidores, e entenderem definitivamente que não há demanda que passe por cima da falta de respeito e verdade causadas pela ganancia e despreparo dos construtores em detrimento de seus clientes. Essa lacuna abriu o mercado para novas propostas de empresas que já possuem experiências em mercados que hoje estão saturados, como o Europeu, que são solventes e enxergam os ganhos do setor que variam na media de 12% e são bastante atrativos.  Estas empresas estão entrando no setor com empreendimentos pontuais em regiões especificas e com projetos diferenciados além de valores abaixo da media das grandes incorporadoras, como o caso da L&F incorporadora com o Ecodesign Calhau, empreendimento em uma área de mais de 20mil m² com 4 torres, e zonas de lazer que se agregam com preservação da natureza. Empresas como a Eztec ou a Helbor que já atuam a muito tempo no seguimento imobiliário e não quiseram expandir os negócios, também não estão sofrendo com mudanças do comportamento na entrega de seus produtos, ou como a Mota Machado que começou sua expansão antes da crise de mão de obra e de forma equilibrada e continua, hoje colhe também bons frutos com clientela fiel.

Agora é só esperar para ver as mudanças que os consumidores exigirão e aceitarão no mercado da Construção Civil.

http://www.zagra.com.br/

Dicas para avaliar seu novo imóvel, usados!

Estamos no inicio do período chuvoso em São Luís, alias esse ano a chuva se atrasou um pouquinho!

Quando imóveis são colocados a venda, os proprietários se preocupam muito em pintar, fazer pequenos concertos, deixar o ambiente mais limpo, praticas saudáveis que fazem toda a diferença na hora dos futuros moradores decidirem em uma opção de compra. Porem essa pratica tambem serve para dificultar a observação de "pequenos" problemas que podem causar algumas dores de cabeça aos novos proprietários.

Deixamos aqui algumas dicas, de detalhes que precisam ser levado em conta, na ora de visitar um imóvel

. Observe se imóvel esta acima do nível da rua, isso evita alagamentos
. Observe se existem manchas na pintura, de preferencia, visite o imóvel em época de chuva
. Teste as tomadas do imóvel, para verificar se as instalações elétricas estão em perfeito estado ( o testes devera ser feito com os disjuntores ligado e desligado)
Se a época for de chuva, prefira olhar o imóvel depois de uma bela chuvarada, assim você descobrira todos os detalhes
. Abra as torneiras e observe os sifões que ficam abaixo das cubas, para verificar se não há vazamentos neles
. Em caso de apartamentos, observe com cuidado as áreas comuns e as escadas de emergência, elas lhe darão as melhores pistas de possíveis problemas do prédio
. Observe as pastilhas do condomínio, caso ele seja revestido com cerâmica,
. Bata na porta do vizinho de baixo e pergunte a ele se já houve algum vazamento
. Certifique-se o apartamento teve alguma alteração na planta, e se a mesma não deslocou nenhuma coluna
. Testes as ventilações e o nível de acústica do apartamento
. Em casas: observe o tipo de saneamento (fossa, esgoto) e onde esta instalada a caixa de gordura, etc. Certifique-se que o mesmo não lhe trará mal cheiro
. Observe o tipo de cobertura de teto, fuja do amianto, além de absorver muito o calor e prejudicial a saúde
. Observe os ruídos que sua casa absorve do entorno, imóveis em frente a avenidas Precisam de mais cuidados.
Tenha um corretor de confiança, e transmita a ele todas as suas necessidades.

Um time chamado empresa

 Podemos comparar o desempenho de uma empresa com um time de futebol. Vencer uma partida depende de todos os membros da equipe assim como ter um bom resultado para a empresa no final do mês.
 Apesar dos atacantes finalizarem o gol e garantirem a vitória, da mesma forma os profissionais que atuam diretamente na produção dos produtos e serviços , também os demais componentes do time tem uma grande importância para a vitória.
 Por isso, é preciso atuar com disciplina,concentração, responsabilidade, eficiência; ter criatividade e fazer sempre o melhor.
 Tem quem pense que um bom vendedor  é o que mais importa, mas e o que está por trás?
 Tem quem ache que um bom produto é o que mais interessa, mas  de que adianta se não consegue ser vendido no mercado?
  Essa união entre ter um bom produto e uma boa equipe de vendas é fundamental mas ainda tem mais...  e a defesa do time?  Aí entra o Depto. Jurídico. A organização e o bem estar dos jogadores quem cuida é o Depto de Recursos Humanos. A satisfação econômica é o Depto Financeiro e por aí vai... até o Depto de Limpeza e Manutenção entra nessa jogada.
   Por isso efetuar uma boa gestão, ter um time comprometido em todos os sentidos e uns com os outros é fundamental para garantir a vitória. Não adianta ter um bom produto e ser uma empresa desorganizada, suja, sem os devidos controles internos porque isso afeta o resultado.. não sai gol, pelo contrário, sai um pênalti para a concorrência.
   Valorizar os membros da equipe também é de suma importância: todos tem o seu valor indiscutível dentro da empresa; mesmo aqueles que não estejam diretamente ligados ao produto. A boa administração tem que encontrar a maneira de satisfazer a todos os jogadores. Impossível agradar a todos isso é certo, mas um nível ruim de satisfação não pode existir.
    O jogo acaba no esporte mas na vida real do mercado de trabalho, ele continua sem fim apenas com uma pequena trégua para comemorar ou se lamentar pelos resultados no final do mês e aí começa tudo outra vez: 0x0 no placar, união, competência, disciplina, concentração...  e dá-lhe motivação para garantir mais uma vitória !
     Se encararmos nossos desafios profissionais como um jogo de futebol, perceberemos que as falhas acontecem e podem ser superadas, com dedicação e treinamento e que as vitórias surgem após sacrifícios necessários. É um time chamado empresa que vai garantir nossas conquistas pessoais.