Diminuição dos juros e o setor imobiliário

A diminuição dos juros bancários  junto com a diminuição da taxa Selic e a continuidade do sistema do parcelamento a longo prazo formam um cenário dos mais positivos para o crédito imobiliário que necessita de várias medidas para  se tornar uma forma saudável e interessante de aquisição de um imóvel pelos principais motivos que listo abaixo:

Com o custo mais baixo é possível pedir dinheiro pagando parcelas menores ou durante um menor tempo. Assim, amortiza-se mais a divida, sanando-a com menos tempo e pagando o mesmo valor mensal.

Como o limite comum estabelecidos pelos bancos para conceder crédito imobiliário é em média um comprometimento mensal de 25% a 30% da renda bruta comprovada,  é possível com os mesmos ganhos ter a liberação de um valor mais alto de financiamento.  Esse fator é muito positivo para adequar os valores financiáveis à realidade atual do valor do imóvel sem contudo diminuir as exigências de liquidez que é tão importante, principalmente quando analisamos que o endividamento com a aquisição de um imóvel pode se estender entre 10 a 30 anos, geralmente.

Outro fator importante: pagando um valor um pouco maior das parcelas, sem contudo, comprometer o limite de crédito é possível  financiar o imóvel durante um menor tempo.

Um outro ponto positivo indireto é que por a taxa Selic estar menor,  a aplicação em poupança acaba sendo mais rentável que aplicar, por exemplo, em títulos do tesouro nacional ou mesmo em renda fixa, isto atrai mais aplicações em poupança. O dinheiro concedido pelos bancos para empréstimo imobiliário (exclusivamente) vem em boa parte das aplicações em poupança e em outra parte do FGTS, quanto maior a poupança do Brasil mais dinheiro os bancos terão para manter o financiamento imobiliário sem utilizar outras linhas de crédito, mais caras. O mesmo não acontece com outros tipos de empréstimo (financiamento automobilístico, empréstimos pessoais, etc), pois eles não utilizam recursos da poupança ou do FGTS.

Exemplo de financiamento:

Com uma renda de R$12.000,00 usando o simulador dos bancos: Caixa Econômica, Bradesco e Itaú, chegamos aos seguintes cálculos:

A compra de um imóvel novo de R$500.000,00, usando linha de crédito do FGTS com prazo de 360 meses e 240 meses para pagamento chegou-se ao seguinte resultado:

Caixa Econômica Federal: em 360 meses

Valor financiado R$ 348.332,75 (69,67% do imóvel)

Com prestação inicial de R$ 3.592,47

Taxa de juros nominal de 8,66% a.a. e efetiva de 9,01%

Se o financiamento fosse no período de 240 meses com a mesma renda o valor financiado seria R$ 306.404,55 (61,28% do imóvel) e a prestação ficaria em R$ 3.594,15

No Bradesco
 Com os mesmos requisitos para um financiamento com a mesma renda de R$12.000,00 mensais em 360 meses, o valor financiado seria de R$319.113,68 com a primeira prestação no valor R$3.670,41 e taxas nominais de 10,5% ao ano e efetivas de 11,18%

Já em 240 meses o financiamento cairia para R$ 283.718,43 com prestações de R$3.665,06

No caso do Itaú
com a simulação com as mesmas características utilizadas nos demais bancos (R$12.000,00 como parâmetro de renda) o valor a ser financiado em 360 meses para um imóvel de R$500.000,00 ficaria em R$ 356.406,88 (71,28% do valor do imóvel ) a 1º prestação no valor de R$ 4.200,00 com taxas nominais de 11% e efetivas de 11,53% ao ano.

No prazo de 240 meses o banco permitiu financiar R$ 310.000,00 com a 1ª prestação no valor de R$4.093,59

As simulações foram feitas no dia 25/04/2012.

Com esse cenário percebemos não só a diferença do valor dos juros sobre as prestações, mas que também é necessário garimpar o melhor financiamento e as melhores taxas principalmente nesse momento em que os bancos estão em processo de adesão ao programa de redução das taxas para financiamento.  Nesse sentido, o corretor de imóveis e agências imobiliárias, que convivem diariamente com a busca de crédito imobiliário, devem ser os melhores conselheiros na busca pela linha de financiamento mais indicada (é importante que a imobiliária não seja vinculada a uma instituição bancária para não viciar sua análise. Esse serviço poderá ser cobrado à parte do valor da intermediação imobiliária, mas esta não é uma prática costumeira).